Hjemmel og kilde
Avhendingslova § 3-7 om manglende opplysninger og § 3-8 om uriktige opplysninger, med forskrift til avhendingslova om tryggere bolighandel, og forskrift om elektriske lavspenningsanlegg (FEL) om dokumentasjon.
Selgers opplysningsplikt
Etter avhendingslova § 3-7 foreligger en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Etter § 3-8 er uriktige opplysninger en egen mangelsgrunn.
For elektro betyr det at kjent svikt i anlegget skal opplyses. Har eier fått et tilsynsbrev med avvik som ikke er utbedret, eller vet han at deler av anlegget er utført uten fagfolk, er dette opplysninger kjøper har krav på.
Tilstandsrapporten og elektro
Forskriften om tryggere bolighandel stiller krav til tilstandsrapporten som skal følge boligsalg, og den bygningssakkyndige vurderer også elektriske forhold på et overordnet nivå. En bygningssakkyndig er derimot ikke elektrofagperson, og vurderingen er begrenset til det som kan observeres uten inngrep.
Det er nettopp derfor en egen kontroll av det elektriske anlegget, utført av noen med riktig kompetanse, gir mer enn den koster i et boligsalg. Den svarer på det tilstandsrapporten ikke kan svare på, og den flytter risikoen bort fra selger.
- Bygningssakkyndig vurderer på overflaten.
- Egen elkontroll gir en faglig vurdering av anlegget.
- Samsvarserklæringer dokumenterer utført arbeid.
- Tilsynsbrev med åpne avvik skal opplyses.
Samsvarserklæringen følger anlegget
Dokumentasjonen for elektriske arbeider tilhører anlegget, ikke den som eide boligen da arbeidet ble utført. Ved salg skal den derfor følge med til ny eier, sammen med kursfortegnelse og eventuell risikovurdering.
Dette er den vanligste henvendelsen en elektrikerbedrift får i forbindelse med boligsalg: en eier som skal selge og trenger dokumentasjon på arbeid dere gjorde for noen år siden. Det er også grunnen til at ordnet arkivering av samsvarserklæringer er verdt tid — for kunden og for dere.
Når dokumentasjonen ikke finnes
For eldre anlegg finnes ofte ingen dokumentasjon i det hele tatt, og det er ikke i seg selv en mangel — kravene har endret seg over tid. Problemet oppstår når det er utført arbeid i nyere tid uten dokumentasjon, for da mangler noe som skulle vært der.
Da er valget mellom å opplyse om det, eller å få en faglig vurdering av anlegget som beskriver tilstanden. Det siste er som regel det som løser saken: kjøper får vite hva han overtar, og selger har oppfylt opplysningsplikten sin.
Etter overtakelse
Dukker det opp feil i anlegget etter overtakelse, blir spørsmålet om forholdet var opplyst, om det var synlig ved en normal undersøkelse, og om det utgjør en mangel etter avhendingslova. Reklamasjonssaker om elektriske anlegg handler nesten alltid om hva som var kjent og hva som var sagt.
For elektrikeren som blir bedt om å vurdere anlegget i en slik sak, er den viktigste regelen å beskrive tilstanden nøyaktig og datert, uten å ta stilling til det juridiske. Rapporten blir et bevis, og den bør tåle å bli lest av begge parter.
Vanlige spørsmål
Må selger ha samsvarserklæring for hele det elektriske anlegget?
Nei. Dokumentasjonskravet gjelder arbeid utført etter at kravet kom, ikke hele anleggets historie. Men dokumentasjon som finnes skal overleveres, og kjent svikt skal opplyses.
Kan kjøper kreve elkontroll av selger?
Ikke som et lovkrav ved vanlig boligsalg. Kjøper kan sette det som et vilkår i budet, og selger kan velge å få det gjort på forhånd for å redusere egen risiko. Det siste er ofte den beste investeringen i saken.
Hvem svarer hvis anlegget viser seg å ha feil etter salget?
Det avhenger av hva som var opplyst, hva som var synlig, og om forholdet utgjør en mangel etter avhendingslova. Er feilen forårsaket av arbeid en installatør utførte, kan ansvaret også følge det arbeidet.
Les videre
- Samsvarserklæring — hva forskriften krever, og hva den ikke er — Erklæringen er det sterkeste dokumentet selger kan legge fram.
- Energimerking — attesten som skal ligge der før annonsen publiseres — Energiattesten er et annet dokument som må foreligge før salg.
- Eltilstandsrapport ved boligsalg: hva er den verdt? — Kort svar om rapporten som brukes i boligsalg.
- Manglende samsvarserklæring ved boligsalg: hva nå? — Hva du gjør når dokumentasjonen ikke finnes.