Hjemmel og kilde
NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt. Standarden utgis av Standard Norge.
Systemet i standarden
Standarden regulerer partenes rettigheter og plikter fra kontraktsinngåelse til sluttoppgjør: endringer, fristforlengelse, dagmulkt, betaling, sikkerhetsstillelse, overtakelse, reklamasjon og tvisteløsning.
Det som binder det sammen er varsling. Nesten hver rettighet i standarden er koblet til en plikt til å si fra innen en frist, og motparten har på sin side en plikt til å svare innen sin frist. Den som tier, taper.
Preklusjon: kravet som dør av taushet
Preklusjon betyr at et krav går tapt fordi det ikke ble varslet i tide. Det spiller ingen rolle at merarbeidet er utført, at det var nødvendig, eller at alle på plassen vet om det. Er varselet borte, er kravet borte.
Dette rammer elektrikere hardt, fordi faget vårt er fullt av små endringer som løses på stedet. Femti stikkontakter flyttet en meter er ikke en endring noen føler behov for å skrive brev om — helt til sluttoppgjøret, når summen er 300 000 kroner og ingen kan dokumentere at det ble varslet.
- Varsle skriftlig, også når endringen virker liten
- Varsle først, kalkuler etterpå: nøytralt varsel nå, spesifisert krav senere
- Svar på byggherrens varsler innen fristen — også der tier man seg bort
Dagmulkt og fremdrift
Standarden har et dagmulktsystem der forsinkelse ut over avtalt frist utløser mulkt per dag uavhengig av om byggherren har lidt tap. Den løper til overtakelse, med et tak.
Forsvaret er ikke å forklare i ettertid, men å ha varslet om fristforlengelse mens årsaken pågikk. Ventet du på tegninger i tre uker uten å varsle, har du i praksis akseptert at forsinkelsen er din.
Betaling og sikkerhet
Betalingen skjer i avdrag etter fremdrift, med frister for både faktura og innsigelse. Partene stiller sikkerhet: entreprenøren for kontraktsforpliktelsene i byggetiden og en lavere sats i en periode etter overtakelse, byggherren for betalingsforpliktelsen.
Satsene og periodene står i standarden og kan være endret i kontrakten. Les akkurat de punktene, for garantikostnaden er en reell post i kalkylen — særlig for en liten bedrift som må stille bankgaranti.
Sluttoppgjøret er en frist, ikke en faktura
Etter overtakelse skal entreprenøren sende sluttoppstilling og sluttfaktura innen en frist. Krav som ikke er tatt med, kan være tapt. Byggherren har deretter sin frist til å komme med innsigelser, og innsigelser som ikke kommer i tide, faller bort.
Dette er den enkeltbestemmelsen det er mest penger i for en elektrikerbedrift. Gå gjennom hele prosjektet før du sender: alle endringsordrer, alle varslede krav, alt tilleggsarbeid, all forsering.
Hvorfor NS 8405 velges
Standarden er laget for prosjekter med mange aktører, lang varighet og høy kompleksitet, der behovet for forutsigbare prosedyrer er større enn ulempen ved formalitetene.
For en elektriker betyr valget av NS 8405 at prosjektet kommer til å kreve administrasjon. Den administrasjonen skal prises. Bedrifter som regner samme prosjektledelsespåslag i en NS 8405-kontrakt som i en småjobb, taper penger uten å se hvor de forsvinner.
Vanlige spørsmål
Hva er et nøytralt varsel?
Et varsel om at et forhold vil kunne gi krav på tillegg i tid eller penger, sendt før du vet omfanget. Det bevarer kravet mens du regner på det, og det er den enkleste måten å unngå preklusjon på.
Gjelder NS 8405 for oss som underentreprenør?
Ikke direkte. Er hovedkontrakten NS 8405, er speilingen nedover NS 8415. Sjekk hvilken standard din egen kontrakt vedtar, ikke hvilken hovedentreprenøren har oppover.
Kan vi kreve betalt for arbeid vi ikke varslet?
Utgangspunktet i standarden er nei, og det er det harde ved den. Unntak finnes der byggherren burde forstått at kravet ville komme, men det er en vanskelig og dyr diskusjon å ta i ettertid.
Hvor mye administrasjon krever en NS 8405-kontrakt?
Regn med at noen i bedriften bruker fast tid hver uke på varsler, referater, endringer og dokumentasjon. I et halvårig prosjekt blir det mange dagsverk, og de bør ligge i kalkylen som prosjektledelse.
Les videre
- Varsel i entreprisekontrakter — Varslingsreglene er kjernen i hele standarden og fortjener en egen gjennomgang.
- NS 8406 i praksis — Den forenklede varianten for mindre prosjekter, med mildere formalitetskrav.
- Sluttoppgjør etter NS-standardene — Sluttoppgjørsfristene er der mest penger går tapt i denne standarden.
- Dagmulkt i entreprisekontrakter — Dagmulktsystemet henger direkte sammen med varslingsreglene.
- Kontraktsstandard i bygg og anlegg — Kartet over NS-standardene — og hvorfor valget avgjør hvor fort et krav går tapt.
- NS 8415 for underentreprenøren — Underentreprisen som speiler NS 8405 — med kortere frister enn den du speiler.