Hjemmel og kilde
NS-kontraktstandardenes bestemmelser om registrering av mangler ved overtakelse og om retting. Håndverkertjenestelovens regler om retting og prisavslag i forbrukerforhold.
Listen er ikke nøytral
Mangellisten skrives ofte av byggelederen etter en runde i bygget, og punktene formuleres kort. «Lys virker ikke i rom 214» kan være en defekt driver, en manglende programmering, eller at rørleggeren har kuttet en kabel.
Det betyr at punktet må undersøkes før det aksepteres. Et punkt du retter uten å si fra om at årsaken lå hos et annet fag, blir stående som din mangel — og du har gjort jobben gratis.
Lukking krever kvittering
Et rettet punkt er ikke lukket før noen har bekreftet det. Uten kvittering står punktet åpent i byggherrens system, og tilbakeholdet består selv om jobben er gjort.
Be om skriftlig lukking punkt for punkt, eller send selv en melding med bilde og dato på hva som er utført. Det er den samme disiplinen som ellers i prosjektet: arbeidet er ikke ferdig før det er dokumentert.
- Undersøk årsaken før du aksepterer punktet som ditt
- Meld tilbake med dato og bilde når det er rettet
- Be om skriftlig kvittering på at punktet er lukket
Punkter som ikke er mangler
To typer punkter havner ofte feil på listen. Det ene er brukerendringer: kunden vil ha lyset et annet sted enn beskrevet. Det andre er punkter som skyldes andres arbeid eller feil bruk.
Begge deler skal håndteres, men ikke som mangler. Det første er en endring som skal prises, det andre er en reklamasjon som skal avvises med begrunnelse. Å rette dem stille er vennlig og dyrt.
Sammenhengen med pengene
Åpne punkter brukes som grunnlag for tilbakehold, og tilbakeholdet står ofte i grovt misforhold til hva rettingen koster. Fem små punkter kan holde igjen et sekssifret beløp.
Derfor er lukking av mangellisten den mest lønnsomme oppgaven i sluttfasen av et prosjekt. Sett en person på det, gjør det ferdig på én runde, og krev frigivelse skriftlig når listen er tom.
Vanlige spørsmål
Må vi rette punkter vi mener ikke er våre?
Nei, men du må svare skriftlig med begrunnelse. Å ignorere et punkt er det verste alternativet: det står åpent, og tilbakeholdet består mens ingen gjør noe.
Kan byggherren holde tilbake mer enn rettingen koster?
Tilbakehold skal stå i rimelig forhold til manglene. Et grovt overdrevet tilbakehold kan påberopes som urettmessig, men det krever at du sier fra skriftlig og med tall.
Les videre
- Mangel ved utført arbeid — Hva som juridisk regnes som en mangel, og hva som ikke gjør det.
- Overtakelsesprotokoll ved ferdig arbeid — Protokollen er der de fleste punktene på listen oppstår.
- Innestående beløp i entreprisekontrakter — Åpne punkter er argumentet for at innestående ikke frigis.
- Reklamasjon: slik håndterer du kravet fra kunden riktig — Fremgangsmåten når punktet kommer etter at prosjektet er avsluttet.
- Midlertidig brukstillatelse — Lov til å flytte inn før alt er ferdig, mot en liste med frister du bør lese nøye.
- Overtakelse av entreprisearbeid — Datoen som stopper dagmulkt, starter reklamasjonsfrist og flytter risiko — alt på én gang.